Квартира с ребенком

Квартира с ребенком
Сделки с недвижимостью крайне сложны и зависят от большого количества факторов, каждый из которых так или иначе сможет повлиять на их исход. Присутствие в числе собственников жилья несовершеннолетнего ребенка сильно осложняет продажу. Давайте разберемся, как осуществляются сделки с участием ребенка.
просмотры: 392

Справка: Согласно российскому законодательству  несовершеннолетними считаются граждане, не достигшие возраста 18 лет. В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), инесовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.  Вторая  категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.  Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

 

За консультацией мы обратились к специалисту АН «Профессионал» Виктории Маркус.

- Виктория, сложны ли сделки с участием несовершеннолетних и какие риски могут возникнуть?

-Для меня подобные сделки не представляют огромной сложности, да и больших рисков здесь быть не может. Для сделки с несовершеннолетними необходимо получить разрешение на продажу жилья в органах опеки, что получится лишь при условии, что взамен приобретается равноценная жилая площадь. На это уходит 2 недели. Одним словом, единственная проблема – потеря времени.

- Каковы правила совершения сделок с имуществом несовершеннолетних в возрасте до 14 лет?

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, но в возрасте от 6 до 14 вправе самостоятельно совершать:  мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо госрегистрации.Кроме того, следует купить и выделить долю для ребенка не меньше, чем в продаваемом объекте.

- В каких случаях нужно обращаться за разрешением в ООП?

- За разрешением ООП следует обращаться, если ребенок является владельцем квартиры, которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней. Если ребенок просто «прописан», тогда разрешение не требуется.

- Исходя из чего решают, - разрешить или не разрешить сделку? 

Есть общее правило, согласно которому количество квадратных метров, приходящееся на ребенка, уменьшаться не должно. Однако возможны и исключения: например, люди переезжают из региона в Красноярск, где стоимость 1 кв. м выше. В этом случае органы опеки, вполне возможно, разрешат обмен, при котором количество метров уменьшается.

Помимо метров, роль играет и населенный пункт, район, инфраструктура и состояние квартиры. Если в акте осмотра покупаемой квартиры инспектор напишет, что квартира требует ремонта, находится в неудовлетворительном состоянии, рядом нет ни школы, ни детского сада (зато на первом этаже кафе), то вероятность отказа весьма велика.

Если в результате сделки ребенок однозначно выигрывает (метров больше, район лучше, дом новее и т. п.), то согласие органов опеки, конечно, будет получено! А вот в сомнительных случаях (скажем, меньше метров, но лучше район) многое зависит от того, как сами родители сумеют объяснить, зачем они затевают этот обмен. 

- Какие документы необходимы для проведения сделки?

Во-первых, необходимо приготовить копии правоустанавливающих документов на имеющееся жильё (Свидетельства о собственности и документы, на основании которых они выданы). Во-вторых, технический паспорт на отчуждаемое жильё (документ необходим для того, чтобы орган опеки мог высчитать долю несовершеннолетних в метрах). Подтверждение стоимости отчуждаемого жилья. Одним специалистам органа опеки достаточно журнала по недвижимости, чтобы определить, соответствует ли цена, заявленная Вами, средней по району, и не занижена ли она, другие потребуют отчет о рыночной стоимости. Копия лицевого счёта (органам опеки интересно знать, сколько людей зарегистрировано вместе с несовершеннолетними). Копии личных документов всех собственников, в случае, если собственник или собственники лишь дети, понадобятся ещё копии паспорта родителей. Предварительный договор купли-продажи приобретаемого объекта с выделением в нём доли детей не меньше, чем у них имеется в отчуждаемом объекте. Другими словами, если у ребенка доля в жилье составляет 1/3, то приобрести в покупаемом доме (квартире) доля может быть больше, например, 1/2, но меньше быть не может. Копии правоустанавливающих документов на приобретаемый объект. Копия технического паспорта на приобретаемый объект (в покупаемом жилье количество квадратных метров не должно быть менее, чем продаваемом). Если меньше – разрешения не получить, так как налицо ухудшение положения детей. Подтверждение стоимости приобретаемого жилья. Жильё не может стоить менее продаваемого, при этом больше может. Нотариальное согласие третьих лиц на проживание детей до момента сделки. Заключение органа опеки на приобретаемый объект. 

 

Как видете, существует множество нюансов, поэтому, прежде чем решиться на сделку, в результате которой прямо или косвенно могут быть затронуты права несовершеннолетних, специалисты  ООО "Профессионал" советуют внимательно ознакомиться с правилами проведения подобных сделок, собрать все необходимые документы, и обязательно проконсультироваться с юристами или риэлторами, специализирующимися в вопросах проведения подобных сделок. Это поможет свести временные затраты к минимуму, гарантирует участникам сделки ее благополучное завершение и снизит риск мошенничества.

© Агентство недвижимости и оценки ООО «Профессионал», 2006-2017

ул. 78 Добровольческой бригады, д. 14 «А»

Тел.: +7 (391) 255-35-00,

254-00-64, 254-20-09

Факс: +7 (391) 254-09-44

Эл. почта: profi.dom@mail.ru

ул. Мартынова, 21

Тел.: +7 (391) 285-13-10

Эл. почта: profi.dom2@mail.ru

ул. Батурина, 5Г

Тел.: +7 (391) 275-59-33

Эл. почта: profi.dom3@mail.ru